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整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

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发布时间:2016-06-01 17:31:07

  2015年保利地产(600048,股吧)交出了一份不错的成绩单,从各项财务指标来看企业继续保持增长态势,尽管股东利润不见增长,但并不是企业发展面临的挑战,真正的调整实际是即将到来的整合。

  一、提升:收入、利润规模稳步增长,债务杠杆得以有效控制

  1、收入及利润规模上升。保利地产2015年销售金额1541亿元,同比增长12.75%,当年结转营收1234亿元,同比增长13.18%。利润规模也进一步增长,毛利润大增近40% 至410亿元,净利润为168亿元。

表:2015年保利地产收入及利润指标

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

  数据来源:企业年报、CRIC

  2、财务杠杆下降。受益于2015年宽松的货币环境,保利地产的平均融资成本仅5.2%,较2014年同期下降1.3个百分点。净负债率大幅下降24.78个百分点至115.51%,未来仍有加杠杆的空间。

  表:2015年保利地产融资成本及负债率指标

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

     数据来源:企业年报、CRIC

  3、投资力度加大。2015年保利地产共新增土地储备1308万平米,同比增长6.26%,但拿地金额大幅曾52.91%,主要是企业在一二线的投入增加所致。

  表:2015年保利地产新增土地储备

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

   数据来源:企业年报、CRIC

  二、持平:费效比仍然处于合理区间,利润率略有提升

  1、销售管理费用率控制较好。2015年保利地产的营销及管理费用均有不同程度的增长,但是撬动了企业销售规模的上升。因此我们看到企业的营销管理费用率为2.99%,同比下降0.92个百分点,继续保持较好的费用控制水平。

  2、利润率水平稳中有升。保利地产在2015年的毛利率为33.2%,净利率为13.63%,在实现较好的盈利水平的前提下,较2014年同期还有小幅增长。

  表:2015年保利地产费用率及利润率指标

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

数据来源:企业年报、CRIC

  三、下降:股东回报率明显下滑,债务结构有所波动

  1、股东回报率下降。2015年保利地产归属股东的净利润为123亿元,增长缓慢,当期的股东权益回报率也明显下滑。不过,18.58%的股东权益回报率仍处于合理水平。

  表:2015年保利地产股东净利润及股东回报率指标

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

    数据来源:企业年报、CRIC

  2、债务指标下滑。2015年保利地产现金下降6.45%,长期债务下降13%,短期负债增加23%。因此,现金短债比、长短期债务比均出现下滑的情况。主要原因是保利地产2015年即期债务增多所致。

  表:2015年保利地产债务结构指标

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

    数据来源:企业年报、CRIC

  四:保利地产指标向好,但略有瑕疵;目标远大,但完成不易

  1、整体来说保利地产是“均好型“的企业。保利地产没有特别大的短板,销售金额不断扩大,资产规模继续提升,融资成本及净负债率也有效降低,基本相关的核心财务指标都是呈现向上的走势。

  2、从指标上来看,目前保利地产最大的问题就是“量增利不增”。通过近三年股东净利润数据可以看到,2013年股东净利润为107亿元,增速达27.36%,但是到2015年这一指标的增速下滑至1.21%,可以说增速明显放缓。此外,随着合作项目的增多,这也会成为一种常态。当然这也是当前房企的普遍问题,并不是只有保利地产一家存在。

  表:保利地产近三年股东净利润增速

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

   数据来源:企业年报、CRIC

  3、保利地产的目标很宏大,但是目前来看这些目标的实现都不容易。在十三五之初,保利地产在地产主业、海外发展、商业、基金、资本运作、物业、养老等方面提出了诸多的发展目标。企业的发展愿景是好的,但无论是5年营收增长至3000亿,还是物业管理面积超3亿平方米,抑或是建立100家以上的养老机构,每一项目标对今天的保利地产来讲都是巨大的挑战。

  表:保利地产十三五期间的发展目标

整合箭在弦上 保利地产将迎最大变数

   数据来源:企业年报、CRIC

  对今天的央企来讲,技术问题都不是问题,只有人事问题才是最核心问题。保利地产和保利置业的整合问题已经绷紧了好几年了,如今已是箭在弦上,离“发射”近在眼前。但所有的变数也在整合之上,无论是人事还是架构,整合之后会怎么样还是个未知数。当然,希望整合之后的保利真的能够实现之前提出的十三五的相关目标。

  完事具备,只待整合。