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花样年转型欲做社区服务商引入TCL做保障

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发布时间:2016-08-05 16:13:30

  “在这里我也提醒大家关注一下,2014年我们更希望大家称我们是社区服务运营商,而不仅仅是一个开发商。”

  在3月18日的花样年2013年年度业绩会上,花样年执行董事兼首席执行官潘军多次呼吁媒体,希望今后能冠以花样年社区服务运营商头衔,而非开发商。

  值得注意的是,在花样年目前的社区服务运营业务中,最重要的莫过于旗下彩生活社区服务平台,而花样年也一直在推进彩生活拆分上市的工作。

  当天业绩会上潘军也明确透露,关于彩生活的分拆,花样年正在进行当中,一切都在按既定的步骤进行,且对于今年完成彩生活分拆上市非常有信心。

  同时,花样年首席财务官林锦堂也补充指出,目前集团的物业经营收入中有70%来自彩生活,而彩生活利润率较房地产高一倍。

  另就拆分彩生活对花样年财务数据会否有影响,林锦堂明确回应称,彩生活分拆上市和花样年的负债没有关系。

  林锦堂同时补充表示,从长远来说,花样年处于转型期,从重资产变成轻资产,但现在花样年的土地储备已经足够其未来几年的增长,所以花样年的负债率预期也会从91%一直往下走,未来花样年的负债水平会维持在70%到80%比较健康的水平。

  此外,于业绩会上,还被问及去年底宣布发新股引入TCL是出于怎样的战略考虑。对此,潘军指出,一方面是TCL作为传统工业企业,拥有很多政策性的土地,而花样年可以分享股东一些更优质的,价格更便宜的土地。

  另一方面,TCL成为公司股东后,一旦市场出现包括资金问题在内的各种不确定性因素时,TCL则可成为其财务上的支撑者。

  “他是我的股东,他账上有现金,他们有100多亿的现金,可以在我最缺钱的时候,银行不给贷,香港资本市场没有钱了,信托也发不出,房子也卖不出来的时候还有股东。从这一点来讲,我们比其他开发商多了一层安全保障”。

  于业绩会上,潘军还透露,花样年2014年的销售目标为150亿元,全年的推盘节奏为上半年占三成,下半年占七成。其中,于上半年会在二季度推出一些新的货量,同时还有一些商业性物业也在采用更灵活的方式推进销售。

  至于早前市场传闻多地降价消息,会否给花样年旗下楼盘销售造成压力,潘军认为杭州出现的现象是个案,花样年不会遇到该类问题。

  “现在我们看到一些中小型地产商遇到了信托付款到期的压力,他可能会采取一些极端的手段,但是一、二线城市并没有出现大的雪崩式市场反转。对于我们来讲,我们的城市分布,产品结构各方面都是比较健康的,所以对于大幅降价这样的一个信号我们是不会遇到的”。

  以下为花样年2013年度业绩会现场实录:

  现场提问:今年你们的销售目标是多少?花样年之前提到过分拆彩生活上市,现在这个进度怎么样?去年下半年你们用超过10%的现金做股份回购,为什么会用这么多现金做这个动作?

  潘军:第一个,我们今年的销售目标是150亿,在去年的基础上希望能够有50%的增长。

  第二个,关于彩生活的分拆,我们正在进行当中,一切都在按既定的步骤在进行。当然因为管理条例的限制,我无法给你明确的回答,但是一旦有相关消息我们会第一时间给媒体一个明确的回复。

  第三个,我们去年的回购基于两点:第一,我们认为当时的价值是被低估的,而且我们的现金也比较充裕;第二,当时我们准备要收购TCL地产,因为债券有规定,必须大股东不能低于50%的控股权,所以我们进行了相关的回购。

  林锦堂:我补充一点,回购的金额是4.7亿港币。

  现场提问:你们到2月份合约销售了4亿,但是你们今年的目标是150亿,你们的信心来自于哪里?哪一些数据能支撑你们完成今年的目标?

  潘军:去年也面临这个问题,这也是我们管理层认为有问题的地方。我们大量的推盘节奏没有调过来。因为2011、2012年有比较多的商业物业和写字楼,这部分在去年去化是慢的,所以去年我们大量优质的项目都在年底四季度推出来,才实现了全年100亿的销售。因此,今年150亿的目标,我有两个安排,第一,在推盘节奏上面我们安排的是三七比例;第二,今年上半年我们在二季度会有一些新的货量推出,还有一些商业性物业现在也在采用更灵活的方式推进。

  现场提问:刚才你们提到了三七目标,你们今年第三、第四季度的推盘计划是什么,有多少个盘?

  林锦堂:刚才潘总也提到了推盘的时间表,去年我们拿地都有时间表,但是我们希望能够加快。总体来说,上半年是30%,下半年是70%。我们第一季度量很小,上半年密集的推盘区间大部分是四月底开始到六月份,下半年大概从八、九、十月份会有大量楼盘推出。

  现场提问:刚才有谈到分拆上市的问题,因为监管这边可能不太同意你们分拆的计划,你们今年会不会调整分拆的计划,你们的目标是今年能够成功分拆上市吗?如果不可以,会不会继续影响到你们的负债率?你们现在有没有信托的贷款,如果有金额是多少,或者说有没有增加或者减少?

  潘军:我先纠正一下,我们分拆是获得了联交所的同意,不是不同意,是非常支持,而且我们是有公告的,是联交所同意我们分拆上市的。现在只是我们在上市申请的过程中双方还在按照程序进展。我们对于今年上市非常有信心,不是说我们有什么重大的变故,没有,只是程序问题。我不知道你是不是得到了什么内幕消息,说我们上市他们不批准,我不知道有没有,我得到的信息是没有任何重大的障碍。

  林锦堂:我们去年发债之后现在账上没有任何信托贷款。彩生活分拆上市和我们的负债没有关系。2013年底的时候,包括我们在月初发行新股的时候净负债率是91%。从长远来说,我们处于转型期,从重资产变成轻资产,我们现在的土地储备已经足够我们未来几年的增长,所以我们的负债率预期也会从91%一直往下走。未来我们会维持在70%到80%这样比较健康的水平。

  现场提问:你们今年的社区服务能够产生多少利润,能不能提供一些具体的数据,让我们看到成果?

  林锦堂:因为现在物业分拆出来准备上市,所以具体数字不能说。但是我们公告里面有提到物业经营的数据,当然里面不全部是彩生活,有部分是其它业务。但面大概有70%是属于社区服务,而且它的利润率非常高,比我们现在房地产的利润率高一倍。这个从数据上可以给一些概念来说明小区经营的情况。

  现场提问:去年底你们引入了TCL作为你们的股东,可不可以谈一谈他们在你们公司是什么角色,是纯粹的投资者还是什么?

  潘军:TCL在中国家电行业里面排第三,去年销售是850亿。大家都知道他原来为什么做房地产,因为他在投资的同时有很多政策性的土地,政府会推出来给他们。作为我们的股东,未来我们可以分享一些优质、便宜的土地。第二个,作为股东来讲,他本身是我们的联姻方,联姻方有什么好处呢?诸位都知道,我们必须得做最坏的打算。比如说出现2008年最差的情况,房子没人买了,还要盖怎么办呢,需要给钱,谁有钱呢?银行不给钱就只能股东出钱。在最不好的情况下工业企业的现金流是比较好的,在我们双方的约定里面,我们可以成为他的一个子公司,他的财务公司可以给我们公司分享。这是我最后的一招,我们可以比其他发展商多一个融资的渠道,这算一个联姻。他是我的股东,他账上有现金,他们有100多亿的现金,可以在我最缺钱的时候,银行不给贷,香港资本市场没有钱了,信托也发不出,房子也卖不出来的时候还有他,还有股东。你有这样一个股东是不是好事,因为他可以从银行拿到钱,可以贷给我,从这一点来讲,我们比其他开发商多了一层安全保障。

  现场提问:看到报道说浙江房企有欠债35亿的问题,如果有更多的内房企业财务恶化,如果他们都要急于降价卖出他们的房子,这个会不会给你们带来降价的压力?

  潘军:2014年从我们行业来讲是一个大的增发年,一、二线城市我相信仍然是一个稳固增长的市场,三、四线城市面临比较大的去化压力。对于杭州出现的现象我觉得是个案,现在我们看到一些中小型地产商遇到了信托付款到期的压力,他可能会采取一些极端的手段,但是一、二线城市并没有出现大的雪崩式市场反转。对于我们来讲,我们的城市分布,产品结构各方面都是比较健康的,所以对于大幅降价这样的一个信号我们是不会遇到的。当然,在现在经济面临下滑的同时,我个人认为或会出现行业重组的现象。我们现在做房地产开发不纯粹是为了赚一点开发利润,更重要的是希望给我们后期的服务平台提供客户。

  现场提问:市场对于房地产价格下降的预计逐渐加强,你们会不会说在今年的时候,或者在未来推盘的时候提供更多优惠,以此来吸引更多的客户?

  潘军:我们更多的优质项目在下半年推出,今年我们后续还会推200亿左右的货值。对于完成今年的销售目标我非常有信心。对于其他行业大的变化来讲,我认为短期内出现大幅下滑的可能性不大。不同的产品线可能面临着不同的销售压力,对于满足城市主要增长的刚需住宅来讲,这个产品是市场的主导。在个别城市,比如说去年温州、鄂尔多斯,那是没有办法,降了也卖不出去,不是降价的问题,那是城市经济结构出现问题。

  今年我们认为会有一些个案出现,包括一些小型地产商因为信托等问题面临倒闭的现象,但是不至于蔓延到全行业。我们要持一个平常心来看,房地产仍然是这个国家和社会的支柱产业。但是大发展高歌猛进,价格大涨的时代已经过去了,分化时代到来。大家更应该多关注主流地产商、主流产品和主流市场。